Hasta dónde llegan las sanciones por no pagar las cuotas de Administración

También consultas sobre inhabilidades para estar en el consejo y la administración.

 

Las  sanciones  por  no  pagar  las  cuotas  de  administración  deben  estar  en  el  marco  de  lo  que  permite  la  ley.

 

Sanciones por incumplir pagos

 

Manifiesta una propietaria: “Quisiera saber si en un conjunto, por estar atrasados en cuotas de administración, siendo propietarios, pueden poner avisos con caras tristes en los casilleros de la recepción, exhibiendo la situación frente a todos los residentes e impedir que se usen zonas comunes como parqueaderos de visitantes, gimnasio y salones comunales”.

 

Respuesta

 

Tanto la Ley 675 de 2001 como la jurisprudencia y especialmente a través de pronunciamientos de la Corte Constitucional frente a la exequibilidad de artículos de la citada Ley y respecto a acciones de tutela, son enfáticas en que una de las sanciones que es posible imponer a las personas que tengan deudas pendientes con la administración es la suspensión del uso de ciertos bienes y de la utilización de determinados servicios comunales, pero teniendo la precaución de no incurrir en la violación de derechos fundamentales de los propietarios , arrendatarios, residentes u ocupantes de los inmuebles.

 

También, en diferentes fallos, la misma Corte se ha referido a la posibilidad de incluir los nombres de las personas que no cumplan con sus obligaciones económicas con las copropiedades, que en realidad dependen del pago oportuno de las cuotas de administración por parte de aquellos.

 

De igual manera ha señalado que no se vulnera el buen nombre al colocar la lista de las personas que se encuentran en esta situación. Además , es obligatorio sujetarse a los reglamentos en lo que hace relación al procedimiento para la imposición de sanciones y lo relacionado con las normas sobre protección de datos personales.

 

Aunque hay muchas sentencias al respecto, dos que merecen ser analizadas y que sirven de orientación son las SU-509 de 2001 de Unificación y la C–328 de 2019. En esta última, la Corte Constitucional declara la exequibilidad del inciso 2º artículo 30 de la Ley 675 de 2001 sobre estas publicaciones relacionadas con incumplimiento de obligaciones, incluyendo las pecuniarias.

 

Es necesario analizar cada caso y llama la atención la colocación de las ‘caras tristes’ sobre los casilleros de quienes incumplan, lo cual además de no estar contemplado por la Ley y seguramente por el reglamento, podrían lesionar los derechos a la intimidad, estar relacionado con información sensible o desconocer otros derechos.

 

Familiares en el consejo y en la administración

 

Expone otro propietario: “En un edificio residencial de propiedad horizontal fue nombrado miembro del consejo de administración, el esposo de la contadora del edificio quien a su vez es prima hermana del administrador. Quisiera saber si ahí existe conflicto de intereses, por estar tres personas de la misma familia en esos cargos del edificio.”

 

Respuesta

 

Salvo que el reglamento establezca algunas inhabilidades para ejercer determinadas funciones dentro de la copropiedad, la Ley 675 de 2001, no se refiere a estas. Se debe consultar el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia, para determinar los requisitos para ser administrador o consejero y si se consagran previsiones sobre inhabilidades o incompatibilidades. En el caso del contador, en muchos edificios, este es funcionario de la firma administradora.

 

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que el administrador es nombrado por el Consejo de Administración y sus funciones son muy relacionadas con este órgano, por lo cual se podría producir conflicto de intereses. Es necesario analizar el caso con mayores elementos y podrá consultar los pronunciamientos de la Superintendencia de Sociedades que, aunque se aplican a las personas jurídicas bajo su inspección, vigilancia y control puede servir para orientación y definición en estos eventos.

 

De igual manera el Consejo Técnico de la Contaduría Pública en sus Orientaciones Profesionales, conceptos y otros documentos, previo análisis de las normas vigentes, se ha referido a los casos de inhabilidad de contadores y / o revisores fiscales.

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