Mayores precauciones para asambleas de conjuntos

Los riesgos y las responsabilidades para realizar las reuniones anuales.

 

Consultan los lectores sobre riesgos y responsabilidades para celebrar las asambleas de los conjuntos residenciales:

“Manejo un conjunto campestre en Fusagasugá. Son 30 casas, tiene muy buen terreno a campo abierto, ¿se puede realizar la asamblea presencial?”

Respuesta

Observando lo dispuesto por el reglamento de propiedad horizontal y cumpliendo con las normas vigentes ( Decreto 206 del 26 de febrero, Decreto 176 del 23 de febrero, Resolución 222 y 223 del 25 de febrero del Ministerio de Salud y Protección Social de 2001 y demás normas pertinentes ) , considero que, en este caso, se puede efectuar la reunión en la modalidad prevista y, además, cumpliendo con las medidas de distanciamiento físico, lavado de manos, tapabocas y con todos los protocolos de bioseguridad.

Pregunta

“A principio del año se publicó que el índice de precios al consumidor era la base de aumento de las cuotas de administración, así como otros cobros que hace el Estado. Ahora dicen varios expertos que no es el IPC sino el salario mínimo; otros, que lo que la administración considere que debe recaudar para su normal funcionamiento, lo cual daría lugar a abusos. Personalmente, leí en EL TIEMPO a inicios de año, que era el IPC. ¿Cuál es la verdad para orientar a los copropietarios y evitar el abuso de los órganos de control de nuestro conjunto, pues hablan de incremento del salario mínimo más 1 por ciento?”.

Respuesta

La base para el cobro de las cuotas de administración es la que establezca cada reglamento de propiedad horizontal de acuerdo con el presupuesto aprobado por la asamblea de propietarios. La Ley no determina que sea por el salario mínimo y tampoco por el IPC.

Pregunta

“Mi pregunta está relacionada con la cantidad de poderes que una persona puede representar en la asamblea de propietarios. ¿Existe limitante? ¿Hay norma o jurisprudencia al respecto?”

Respuesta

Salvo que lo determine el reglamento de propiedad horizontal, no existe limitación sobre el número de poderes que cada persona puede recibir para representar a los propietarios en la asamblea. Con el tiempo se ha demostrado que es conveniente para que sea posible lograr el quórum y tomar las decisiones.

 

Pregunta

“¿Puede la administración de un edificio, copropiedad o conjunto imponer multas por la no asistencia a una asamblea virtual? ¿Cuál ley obliga a un propietario a tener computador y estar conectado a internet?”

Respuesta

Solo si el reglamento establece que se puede imponer multas por no asistir a la asamblea general de propietarios, considero que se puede aplicar la sanción; sin embargo, el propietario puede otorgar poder a otra persona para que lo represente en la reunión virtual. Desde luego no existe una norma que obligue a un propietario a utilizar los medios digitales si se le imposibilita hacerlo. Como en el caso anterior, se deben respetar los derechos del propietario.

 

Pregunta

“¿Qué podemos hacer en un conjunto de más de 600 propietarios para tomar las decisiones de asamblea? El Conjunto no tiene recursos para pagar una empresa que celebre las asambleas virtuales. ¿Podemos ser sancionados por no realizar la asamblea? El año pasado tampoco se pudo hacer. ¿Qué solución nos sugiere?”

 

Respuesta

Aunque muchas empresas que asisten a las copropiedades para realizar las asambleas virtuales tienen unas medidas para facilitar la celebración de estas reuniones, y plataformas que permiten el acceso de muchos propietarios, es cierto que en muchos casos no existen los recursos ni facilidades de los propietarios y del conjunto para contratarlos, ni tampoco es obligatorio hacerlo. En estos casos, si no se puede realizar la reunión directamente con la asesoría de personas que faciliten la utilización de estas herramientas tecnológicas o no existe la capacitación, conocimiento o recursos para los propietarios, pueden acudir a otras alternativas: la asamblea de delegados, si está prevista y regulada en el reglamento ; o el otorgamiento de poderes a otras personas que puedan asistir.

Las normas no estipulan sanciones por no realizar la asamblea, pero sí es una obligación del administrador convocarla en la fecha prevista en el reglamento o en la ley. En condiciones especiales en que por fuerza mayor se dificulta tanto celebrar las asambleas, -pues hay casos como el de la consulta e incluso conjuntos con más propietarios- estimo que se puede analizar la posibilidad de tomar las decisiones urgentes por comunicación escrita, o las que correspondan al administrador o al consejo y esperar a que cambien las condiciones normativas y prácticas para que se puedan reunir los propietarios de manera presencial.

 

Pregunta

“¿Puede una asamblea de propietarios en reunión no presencial, aumentar las cuotas de administración para aprobar gastos no necesarios?”

 

Respuesta

Las decisiones relacionadas con la aprobación de expensas comunes diferentes a las necesarias, solo se pueden tomar en asamblea  presencial. ya  que  requieren de  un  quórum  decisorio  calificado  del  70  por  ciento  de  los  coeficientes de copropiedad. Las  expensas  comunes  necesarias se definen en el artículo 3 de la Ley 675 de 2001.

Sugiero en todos los casos, tener en cuenta los reglamentos de propiedad horizontal, las normas vigentes y facilitar al máximo las decisiones. De igual manera los presupuestos deben contemplar solamente los gastos que sean necesarios, posponiendo los que puedan esperar y en consecuencia evitar el aumento de las cuotas de administración si es posible, dada la situación de las personas por los motivos ya conocidos; ello asegurara que no se aumente la cartera de cobro.

Respaldo

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