Los propietarios de los conjuntos y edificios de vivienda tienen dudas sobre cómo hacer las asambleas anuales.
Se deberá decidir si se convoca la asamblea ordinaria de manera presencial, no presencial o mixta.
El 23 de febrero pasado, el Gobierno dictó el Decreto 176 , que fijó las fechas máximas y las reglas que deben tener en cuenta las sociedades comerciales para adelantar las asambleas pendientes de 2019 y 2020 y que, por ende, se aplicará a muchas empresas del Sector inmobiliario, como las constructoras, promotoras, inmobiliarias, proveedores de bienes y servicios, entre otras.
Mientras las disposiciones consagradas son imperativas para las citadas personas jurídicas, para las demás, es optativo acogerse a esta en lo que sea aplicable, según las normas propias y especiales de cada una.
La nueva norma fija el plazo hasta el 31 de marzo de 2021 para realizar las reuniones ordinarias correspondientes al ejercicio 2019, de las personas jurídicas a las que se refiere el artículo 422 del Código de Comercio. De lo contrario se deberán reunir los asociados por derecho propio. Hace referencia a las reuniones ordinarias de las asambleas del ejercicio de 2020 y prevé que cada sociedad podrá escoger la modalidad de asamblea presencial, no presencial o mixta, señalando que se tendrán en cuenta las normas del Decreto 398 de 2020.
Anuncia que la respectiva sociedad será responsable de que se cumplan las disposiciones sanitarias en caso de que la asamblea sea presencial y determina que cada asociado será responsable de contar con los medios necesarios para participar en la reunión no presencial o mixta.
Entre varias previsiones, se contempla el derecho de inspección, las reuniones ordinarias en que se deberán agotar temas de dos ejercicios, y el procedimiento para realizar las asambleas por derecho propio, en caso de que haya restricciones impuestas por las autoridades nacionales o territoriales para controlar el riesgo de afectación a la salud pública. En el caso de las asambleas comerciales, la Superintendencia respectiva podrá ejercer la supervisión, ordenar al administrador o al revisor fiscal que convoquen a las reuniones e, incluso, se puede sancionar a los administradores que no convoquen a las reuniones ordinarias o no permitan el ejercicio del derecho de inspección.
Personas Jurídicas de la Ley 675 de 2001
Son tres: las constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal, las parcelaciones no sometidas a este y las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
En los Considerandos, el Decreto 176 destaca de manera expresa: «Que actualmente todas las personas jurídicas se encuentran habilitadas por el Decreto 398 de 2020 para realizar sus reuniones ordinarias bajo la modalidad presencial, no presencial o mixta, con las disposiciones de quórum allí establecidas. Por lo tanto, personas jurídicas como las copropiedades reguladas en la Ley 675 de 2001 y las pertenecientes al Sector Solidario, entre otros sectores, pueden realizar sus reuniones ordinarias bajo lo dispuesto en dicho decreto».
En concordancia con este considerando, y después de advertir que se pueden aplicar las reglas previstas en este decreto para la realización de reuniones ordinarias del máximo órgano social correspondientes a los ejercicios 2019 y 2020, advierte que para celebrar las asambleas no presenciales contempladas en los artículos 42 y 43 de la Ley 675 de 2001, se debe tener presente lo mencionado en los artículos 44, 45 y 46 de la Ley y el artículo 2. 2.1. 16.1 del Decreto 1074 de 2015.
La norma avala las decisiones de la asamblea por comunicación escrita, incluyéndolas entre las no presenciales, y acaba con la interpretación errónea dada para no celebrar las asambleas por estas modalidades, pues se deben tener en cuenta los citados artículos y es claro que el quórum no es del 100 por ciento.
De igual manera establece que se podrá dar aplicación a los artículos 1, 2 y 3 del Decreto (plazos para las asambleas ejercicio de 2019, 2020 y las reuniones ordinarias presenciales, no presenciales o mixtas, lo cual será escogido por cada sociedad y tendrán en cuenta las disposiciones legales sobre el quórum, convocatorias y en particular lo establecido por el Decreto 398 de 2020), siempre que se garantice la acreditación de validez de la reunión, conforme a lo establecido por la Ley 675 de 2001 para las asambleas presenciales y no presenciales.
En síntesis, las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001 para efectos de convocar a las asambleas ordinarias que no se han podido reunir por motivos de la emergencia sanitaria, deberán hacerlo, ciñéndose a los reglamentos y a lo dispuesto por la Ley 675 de 2001 y, en vacío de estos, aplicar algunas disposiciones del citado Decreto 176.
Aunque es el administrador quien, según la Ley, debe convocar, considero que la decisión y responsabilidad de escoger una de las tres modalidades, presencial, no presencial o mixta, debe ser tomada conjuntamente con el consejo de administración, si es posible a través de comunicación escrita de los propietarios, ante las implicaciones que se advierten especialmente al decidir las asambleas en las modalidades presenciales.
Emergencia Sanitaria
Por otra parte, el Ministerio de Salud y Protección Social expidió la Resolución 022 del 25 de febrero de 2021 , mediante la cual prorrogó la Emergencia Sanitaria hasta el 31 de mayo de 2021 y señala que podrá terminar antes de esa fecha o ser prorrogada una vez más.
Entre las medidas adoptadas se prohíben los eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas. Se entiende como tal, toda concurrencia de personas en espacios cerrados y abiertos en los cuales no pueda guardarse el distanciamiento físico, establecido en los protocolos de bioseguridad .
También se entenderá que hay aglomeración cuando la disposición de muebles y enseres dificulte o impida dicho distanciamiento. En consecuencia se deberá tener en cuenta esta norma y además los protocolos de bioseguridad.
Por último, las asambleas, serán presenciales, hasta donde lo permitan las normas sanitarias. De lo contrario serán no presenciales o mixtas.
