Información basada en la ficha informativa de Posse Herrera Ruiz (PHR Legal)
Un terremoto puede generar consecuencias que van mucho más allá de los daños físicos de una vivienda o edificio. Cuando un inmueble resulta destruido, inhabitable o presenta afectaciones que impiden su uso, también pueden surgir preguntas sobre el contrato de arrendamiento, el pago del crédito hipotecario, los seguros y las obligaciones de las propiedades horizontales.
Con el propósito de brindar información útil a propietarios, arrendatarios y administradores, Luque Ospina comparte las principales consideraciones contenidas en la ficha informativa elaborada por Posse Herrera Ruiz (PHR Legal) sobre las implicaciones inmobiliarias posteriores a un terremoto.
Importante: este contenido tiene carácter informativo y resume la información publicada por Posse Herrera Ruiz. No constituye asesoría jurídica ni reemplaza la revisión particular de cada caso.
1. ¿Qué ocurre con el contrato de arrendamiento si el inmueble queda inhabitable?
De acuerdo con la información publicada por Posse Herrera Ruiz, si un terremoto destruye el inmueble arrendado o lo deja inhabitable de manera permanente, el contrato de arrendamiento puede extinguirse por ministerio de la ley, conforme al artículo 2008, numeral 1, del Código Civil.
La lógica jurídica es que, cuando la cosa arrendada se pierde por una causa de fuerza mayor, desaparece la posibilidad de proporcionar el uso y goce del inmueble y, en consecuencia, también se extingue la obligación del arrendatario de pagar el canon.
Según la ficha de PHR Legal:
- Si la vivienda fue destruida totalmente, el contrato puede expirar de pleno derecho.
- Si existe una orden de evacuación permanente o un concepto técnico que determine que el inmueble no es habitable, puede producirse el mismo efecto.
- No sería necesario que el contrato contenga una cláusula específica para que opere esta consecuencia legal.
- Al tratarse de una situación ajena a las partes, en principio no habría lugar a una indemnización derivada de la destrucción causada por el terremoto.
Posse Herrera Ruiz recomienda formalizar por escrito la terminación o expiración del contrato, dejando constancia de la entrega del inmueble y del correspondiente paz y salvo, con el objetivo de reducir el riesgo de futuras controversias.
Sin embargo, si el inmueble no fue destruido y puede ser reparado, la situación es diferente. Según la ficha, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para que el inmueble pueda volver a cumplir con las condiciones de habitabilidad y servir para el propósito para el cual fue arrendado.
2. ¿Qué pasa con el crédito hipotecario?
Una de las principales preocupaciones de los propietarios afectados es qué sucede con la deuda que mantienen con una entidad financiera.
La ficha de Posse Herrera Ruiz señala que las viviendas financiadas mediante crédito hipotecario o leasing habitacional deben contar con un seguro contra incendio y terremoto durante la vigencia de la obligación.
Este seguro puede cubrir los daños ocasionados por el siniestro y, dependiendo de las condiciones de la póliza y de la afectación, puede contribuir al pago o cancelación de la obligación financiera.
Por eso, ante una afectación, PHR Legal recomienda:
- Dar aviso del siniestro a la aseguradora tan pronto como sea posible.
- Informar simultáneamente a la entidad financiera.
- Solicitar las instrucciones necesarias para activar la póliza.
- Documentar los daños mediante fotografías y videos, siempre que hacerlo no represente un riesgo para las personas.
- Entregar a la aseguradora y a la entidad financiera la documentación que sea requerida.
La ficha señala además que la cobertura se refiere a la parte asegurable del inmueble y no al terreno.
3. ¿Y si vivo en un edificio o conjunto residencial?
En las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal existe una diferencia fundamental entre los bienes comunes y las unidades privadas.
De acuerdo con la información de Posse Herrera Ruiz y con el artículo 15 de la Ley 675 de 2001, es obligatoria la existencia de pólizas que cubran contra incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados.
Esto puede incluir elementos como:
- La estructura.
- Los cimientos.
- Las fachadas.
- Las cubiertas.
- Los ascensores.
- Determinadas zonas sociales y demás bienes comunes asegurables.
Pero hay una precisión importante: esta póliza de bienes comunes no equivale necesariamente al seguro que protege el interior de cada apartamento o unidad privada.
La ficha de PHR Legal señala que los bienes muebles, electrodomésticos, acabados y elementos interiores de las unidades privadas no están cubiertos por la póliza de bienes comunes.
Por esta razón, los propietarios deberían revisar qué coberturas tienen contratadas individualmente y cuáles corresponden a la copropiedad.
4. ¿Quién debe gestionar el seguro de la propiedad horizontal?
En una propiedad horizontal, el administrador tiene un papel fundamental.
Según la ficha elaborada por Posse Herrera Ruiz, corresponde al administrador contratar y mantener vigente la póliza de seguros de los bienes comunes y realizar las gestiones correspondientes frente a la aseguradora cuando ocurre un siniestro.
Además, la Ley 675 de 2001 establece que las indemnizaciones provenientes de estos seguros deben destinarse prioritariamente a la reconstrucción del edificio o conjunto cuando esta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, la indemnización debe distribuirse entre los propietarios de acuerdo con sus respectivos coeficientes de copropiedad y las normas aplicables.
5. ¿Existen ayudas del Gobierno para las personas afectadas?
La ficha de Posse Herrera Ruiz también aborda las medidas de emergencia y las ayudas anunciadas por el Gobierno para las personas afectadas por el terremoto.
Entre las medidas mencionadas se encuentran mecanismos de asistencia y reconstrucción, incluyendo subsidios temporales de arrendamiento para familias damnificadas que no puedan habitar sus viviendas y programas de reconstrucción gestionados por entidades estatales.
El acceso a este tipo de ayudas depende del cumplimiento de los requisitos y procedimientos establecidos por las autoridades competentes.
Entre los elementos señalados por PHR Legal se encuentra la inscripción en el censo oficial de damnificados y el registro correspondiente ante las entidades encargadas de la gestión del riesgo.
6. ¿Qué deberían hacer propietarios y administradores después de un terremoto?
Más allá de las consideraciones jurídicas y aseguradoras, una de las principales recomendaciones es actuar de manera organizada y documentada.
Ante una afectación, resulta conveniente:
- Priorizar la seguridad: seguir las instrucciones de las autoridades y no exponerse a estructuras inestables.
- Evitar ingresar a inmuebles inseguros: especialmente cuando hayan sido declarados inhabitables o presenten daños estructurales.
- Documentar los daños: tomar fotografías y videos únicamente cuando sea seguro hacerlo.
- Informar a la aseguradora: hacerlo oportunamente y conservar el número o constancia del reporte.
- Informar a la entidad financiera: cuando exista un crédito hipotecario o leasing habitacional.
- Revisar la póliza de propiedad horizontal: en edificios y conjuntos, solicitar a la administración información sobre las coberturas vigentes.
- Conservar la documentación: contratos, escrituras, pólizas, recibos, comunicaciones y demás documentos relacionados con el inmueble.
Una situación extraordinaria requiere decisiones informadas
Un terremoto puede transformar rápidamente la situación jurídica y económica de un inmueble. Por eso, conocer de antemano qué obligaciones existen, qué seguros están vigentes y cuáles son los procedimientos que deben seguirse puede ayudar a propietarios y administradores a tomar mejores decisiones en momentos de alta incertidumbre.
Desde Luque Ospina, consideramos fundamental acercar información relevante a propietarios, compradores, arrendatarios y administradores para que puedan comprender mejor las implicaciones que pueden surgir alrededor de sus inmuebles.
La información jurídica presentada en este artículo está basada en la “Ficha Informativa: Inmobiliaria tras el terremoto” publicada por Posse Herrera Ruiz (PHR Legal), así como en las disposiciones legales citadas en dicha publicación.
Fuente y referencias
Fuente principal: Posse Herrera Ruiz – PHR Legal, Ficha Informativa: Inmobiliaria tras el terremoto.
Normativa de referencia: Código Civil colombiano, Ley 675 de 2001, Ley 546 de 1999, Ley 1523 de 2012 y demás disposiciones citadas por PHR Legal.
Nota legal: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos. Cada situación puede tener particularidades contractuales, técnicas, aseguradoras y jurídicas que deben ser analizadas individualmente por los profesionales competentes.
