El catastro es el inventario o censo de los bienes inmuebles localizados en el territorio nacional, de dominio público o privado, independiente de su tipo de tenencia, el cual debe estar actualizado y clasificado con el fin de lograr su identificación física, jurídica y económica con base en criterios técnicos y objetivos.
A partir del 1 de enero de 2021, los avalúos catastrales de los predios urbanos y rurales del país aumentaron 3%, según estableció el Gobierno Nacional a través de la expedición del decreto 1820 de 2020.
“Los avalúos catastrales de los predios urbanos no formados y formados con vigencia del 1 de enero de 2020 y anteriores, se reajustarán a partir del 1 de enero de 2021 en 3%”, dice la norma.
El catastro con enfoque multipropósito es aquel en el que la información que se genere a partir de su implementación sirve como un insumo fundamental en la formulación e implementación de diversas políticas públicas; contribuya a brindar una mayor seguridad jurídica, a la eficiencia del mercado inmobiliario y al desarrollo y el ordenamiento territorial.
El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios y se obtiene mediante la investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.
Es a través del ejercicio de la gestión catastral que se establece el avalúo catastral, el cual es definido como en ningún caso, podrá ser inferior al 60 % del valor comercial o superar el valor de este. Su importancia radica, entre otros, en ser la base para el cálculo del impuesto predial. Por tal razón resulta de vital importancia llevar a cabo anualmente el reajuste de los avalúos catastrales, de forma que reflejen la realidad patrimonial de los bienes inmuebles.
El porcentaje de reajuste anual del valor de los avalúos catastrales se determina por el Gobierno Nacional, previo concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social (Conpes), según señala el artículo 8 de la Ley 44 de 1990.
El porcentaje de incremento no podrá ser superior a la meta de inflación definida por la Junta Directiva del Banco de la República para el año en que se define el incremento. Por esta razón, el documento establece que el reajuste de avalúos catastrales propuesto para la vigencia 2021 es el 3 % para los predios urbanos y los rurales y, en concordancia con la normativa vigente, este documento desarrolla la revisión de indicadores relacionados y presenta la recomendación para el reajuste de avalúos catastrales para la vigencia 2021 de los predios cuyo avalúo catastral no haya sido formado o reajustado durante el año 2020.
De acuerdo con la norma del Gobierno, “los avalúos catastrales de los predios urbanos no formados y formados con vigencia del 1 de enero de 2020 y anteriores, se reajustarán a partir del 1 de enero de 2021 en 3%”.
Según explica el Conpes 4020 que trata del reajuste de avalúos catastrales para 2021, el proceso para definir el reajuste anual de los avalúos catastrales considera tres criterios básicos: la meta de inflación; el Índice de Precios al Productor Agropecuario (IPPA)22; y el Índice de Valoración Predial (IVP).
Escenarios fiscales del reajuste de avalúos catastrales, 2021.
Dicho proceso “tiene el objetivo garantizar que la base imponible para calcular el impuesto predial mantenga una relación con el valor patrimonial de los inmuebles”, relata el Conpes.
Instrumento multipropósito
La información catastral es dinámica y sus objetivos y alcances trascienden las fronteras de la fiscalidad hasta el punto de convertirse en instrumento multipropósito, clave para la administración del territorio.
Respecto al estado catastral del país, de acuerdo con las estadísticas catastrales del IGAC con corte al 1 de enero de 2020, el 36,33 % de la superficie del territorio colombiano no cuenta con formación catastral; el 61,44 % del territorio se encuentra desactualizado y solo el 2,23 % está actualizado catastralmente15.
La falta de formación y actualización catastral impide la adecuada planeación e implementación de diferentes herramientas del Estado tales como el ordenamiento territorial y ambiental, la gestión de tierras, la regularización de la propiedad, la programación y asignación de inversiones y el fortalecimiento fiscal de las entidades territoriales y, en general, la planeación territorial.
Situación catastral por número de predios
Del total de predios del país, el 65,93 % está desactualizado, el 33,47 % está actualizado y el 0,60 % está sin formar. De los correspondientes al IGAG al 1 de enero de 2020, el 91,02 % está desactualizado, el 7,96 % está actualizado y el 1,01 % está sin formar. Para los otros catastros con prestación del servicio a enero 1 de 202018, el 28,96 % está desactualizado, el 71,04 % está actualizado y el 0,001 % está sin formar.
Durante el año 2020, el IGAC adelantó el proceso de actualización en 21.026 predios, de los cuales 18.840 corresponden a zonas urbanas y 2.186 a zonas rurales cuyos avalúos entraron en vigor a partir del 1 de enero de 2021.
Al utilizar una tarifa promedio diferencial (por mil)33, que para el caso del IGAC es de 5,76 por mil, 7,02 por mil para Barranquilla, para Antioquia es de 6,78 por mil, para Medellín es de 7,86 por mil, para el AMCO es de 5,91 por mil y para el AMB es de 7,38 por mil, calculada a partir de los recaudos del impuesto predial del 2020, se estima que solo los reajustes de los avalúos catastrales podrán generar recaudos adicionales por concepto de impuesto predial cercanos a 147.685 millones de pesos para la vigencia de 2021, sin incluir Bogotá ni Cali.
Subirán precios de vivienda
El incremento del 3% en el avalúo catastral se dio teniendo en cuenta la subida del salario mínimo del 2021 que es del 3,5%. Además, el reajuste no puede superar la meta de inflación del Banco de la República que es del 3%. Días atrás, la calificadora de riesgo Fitch Ratings publicó un documento en el cual proyecta que los precios de la vivienda en Colombia subirán entre 2,5% y 4,5% este año.
“El crecimiento en 2021 (de los precios de la vivienda) se dará por el apoyo del Gobierno a la vivienda social que esperamos que continúe el próximo año, pero el bajo apetito por el riesgo de los bancos y la lenta recuperación del sector de la construcción pesarán sobre el crecimiento”, dijo Fitch.
Análisis de la dinámica inmobiliaria
El resultado de la investigación de la dinámica inmobiliaria llevada a cabo por el IGAC en 22 ciudades (sin incluir Bogotá) para 2020, indica que el impacto económico y social atribuido a la emergencia sanitaria del Covid-19 tuvo un impacto en la actividad inmobiliaria, más acentuado en algunas ciudades.
Asimismo, la frecuente llegada de migrantes venezolanos a las ciudades ha afectado directamente los índices de desempleo y de inseguridad, lo que a su vez ha repercutido en el mercado inmobiliario. Sin embargo, el resultado de la investigación señala que, en términos generales, a pesar de la situación actual, la dinámica inmobiliaria mostró crecimiento.
Las razones principales de la variación en los precios de la vivienda siguen siendo la construcción de proyectos nuevos y urbanización de terrenos, los cuales en su mayoría han generado una dinámica importante en las ciudades y municipios, pero a su vez en algunos casos se observa un aumento en la oferta que ha venido colmando el mercado.
Los municipios en proceso de mejoramiento de infraestructura muestran un movimiento importante localizado en los estratos a los que está direccionado. La construcción de comercio y ciudadelas es otro de los mayores fenómenos que influyen de manera general en los precios.
Neiva se destaca porque ha mostrado un desarrollo inmobiliario importante en los últimos años, relacionado en parte por la llegada de mayor población; sin embargo, se evidencia fluctuación de los valores por metro cuadrado.
