Consultas sobre normas que regulan los conjuntos residenciales.
Vulneración de derechos sobre bienes privados
Plantea el propietario de un apartamento que la asamblea de su edificio se reunió de manera virtual y decidió, por la mayoría de los asistentes, no autorizar el arrendamiento de las unidades privadas de vivienda, por término inferior a 6 meses con el fin de prevenir el uso de estas para vivienda turística.
Varios asambleístas afirmaron que la asamblea es autónoma para tomar tal determinación. Los disidentes advirtieron que esta decisión no era válida pues la asamblea no podía inmiscuirse en cuanto a los derechos de los propietarios sobre sus unidades privadas y que por tanto sería impugnada judicialmente.
Respuesta
La asamblea de propietarios solo puede decidir sobre aspectos de carácter general, referentes a los bienes y servicios comunes. En el caso de las viviendas turísticas (con arriendos inferiores a un mes), las normas establecen que para que se permita este uso, que se entiende como de actividad turística, los propietarios deben aprobarlo y por tanto estar previsto este en el reglamento de propiedad horizontal, además de cumplir con varios requisitos.
La asamblea no puede limitar las facultades del propietario de arrendar su unidad privada por el tiempo que acuerde con su arrendatario. En consecuencia, los afectados tienen derecho a impugnar esta decisión en la forma y términos previstos en el reglamento y en la ley.
Cuando no importan los derechos de los vecinos
Relata un propietario: «En un edificio de 4 pisos con 12 apartamentos , el primer piso se encuentra parcialmente ocupado. Mi señora y yo vivimos en el 102 y en el 103 vive una señora que llegó al edificio hace algunos meses y es quien genera serios inconvenientes, razón de la consulta .La mencionada señora incurre en lo siguiente: Abre la puerta del apartamento mientras está preparando los alimentos, produciendo olores desagradables que no solamente se perciben en la Recepción, sino también en los apartamentos vecinos. Para mantener abierta la puerta coloca zapatos de todo tipo. Cuando recibe visitas, estas dejan el calzado fuera del apartamento, en el corredor que alimenta el ingreso a las otras viviendas Se le han enviado cartas desde la administración y responde de manera agresiva. Qué más se puede hacer al respecto?»
Respuesta
La Ley 675 de 2001 determina de forma expresa, entre las obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado, usarlos en la forma prevista en el reglamento, absteniéndose «de producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública».
El residente en mención no solo está desconociendo esta norma, sino el reglamento de propiedad horizontal y está violando derechos fundamentales de sus vecinos. Es obligación del administrador informar al Consejo de Administración para activar los mecanismos de solución de conflictos y, si es necesario, este último o la asamblea según el caso deberá imponer las sanciones previstas en el reglamento, como las multas, la inclusión en listados de infractores, la suspensión del uso de ciertos bienes comunes. Todo ello respetando el debido proceso y cumpliendo con las demás previsiones señaladas en el mismo.
Sigo recomendando a los residentes y ocupantes afectados que no se dirijan directamente ante su vecino infractor para una reclamación, sino a través de la administración. A este órgano también le cabe responsabilidad si omite tomar las medidas del caso, ante la transgresión de los derechos de los propietarios, residentes y/o usuarios de inmuebles con cualquier destinación.
En lo que se refiere a la violación a los derechos a la intimidad, a la tranquilidad y a un ambiente sano -frecuente en muchas copropiedades- es posible también que, previo análisis de cada caso, se pueda acudir a la acción de tutela o a las acciones policivas.
Representación legal
Un lector solicita que se le oriente para resolver su inquietud : «¿En un conjunto residencial de 280 apartamentos sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, las actuaciones del administrador como Representante Legal de la Persona Jurídica son válidas, sin que haya obtenido el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Alcaldía Local?»
Respuesta
Corresponde a las alcaldías, solo certificar la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que se refiere la Ley 675 de 2001 (Propiedad horizontal, Parcelaciones o Unidades Inmobiliarias). El administrador puede ejercer sus funciones desde que es nombrado por el consejo o la asamblea según el caso y suscribe el contrato respectivo. Solo requiere este certificado cuando actúa como representante legal de la persona jurídica ante entidades públicas y privadas o ante otros terceros.
Inasistencia a la asamblea
¿Puede el administrador o el consejo imponer multas a los propietarios que no asistan a una asamblea convocada de manera presencial, si existe la causal de ser más propenso al contagio por la edad o por motivos de salud?
Respuesta
Algunos reglamentos tienen regulada esta falta y la sanción respectiva. En principio podrá dar un poder a otra persona que lo represente, para que pueda ejercer sus derechos como propietario. Es necesario tener en cuenta que se debe seguir un procedimiento que incluye el derecho de defensa y contradicción y en el cual se analizarán las circunstancias atenuantes o agravantes en cada caso.
Estimo que el riesgo de contagiarse es un motivo válido para que no se imponga la multa. Es necesario recordar que, en las actuales condiciones normativas y sanitarias, no se recomienda o en determinados casos no existen las condiciones para realizar las asambleas presenciales.
En el evento en que se reúnan se deben observar todas las medidas de precaución y los protocolos de bioseguridad. Por último, las normas prohíben hacer reuniones que impliquen «aglomeraciones». Este concepto se define en la Resolución 0222 del 25 de febrero de 2021 del Ministerio de Salud y Protección Social.
