Respuestas a las dudas de habitantes sobre propiedad horizontal y asuntos de las copropiedades.
Manifiesta una propietaria que, en un sector del norte de Bogotá, cercano a un colegio y a un parque público, no se permite demoler las edificaciones antiguas en muy mal estado para su habitabilidad, a pesar de que todos intentan mantenerlas lo mejor posible.
Agrega: «No es explicable esto, puesto que a media cuadra existen edificios construidos hace años de 8 y 10 pisos. Sería, por lo tanto, interesante lograr una real actualización de predios y un ordenamiento territorial adecuado», y solicita orientación sobre la entidad a la cual se pueden dirigir.
Respuesta
A partir de la Constitución Política que consagra el derecho a la igualdad de las personas en Colombia, y luego la Ley 388 de 1997, se incluyó el principio de distribución de cargas y beneficios, mencionando que los propietarios de los inmuebles clasificados por los Planes de Ordenamiento Territorial como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental deben ser compensados en diferentes formas por soportar las cargas del ordenamiento.
En los Planes de Ordenamiento Territorial se ha regulado este derecho, pero no de la manera como lo prevén las normas superiores, confundiendo, en muchos casos, lo que es la compensación con las exenciones tributarias, lo cual no es justo para los propietarios de estos inmuebles.
Han sido expedidas muchas normas que amparan, desde luego, la conservación del patrimonio, y se ha hecho la anotación en los folios de matrícula inmobiliaria e incluso existen listados de inmuebles que pronto serán declarados como tales.
Todo estaría correcto si, de la misma forma y de manera equilibrada, se reconocieran los derechos de los afectados, que tienen la obligación de mantenerlos, pero no son compensados y en muchos casos tampoco se les reconocen las exenciones. En caso de que los inmuebles amenacen ruina se podrán dirigir a la Alcaldía (En este caso Alcaldía Local de Usaquén).
Para efectos de solicitar que se les equiparen a inmuebles de estrato 1 para el cobro de Servicios Públicos se pueden dirigir al Instituto Distrital de Patrimonio Cultural (Decreto 070 de 2015, por el cual se establece el Sistema Distrital de Patrimonio Cultural y se reasignan competencias a las diferentes entidades).
El Decreto 560 de 2018 define la reglamentación de los Inmuebles de Interés Cultural). De igual manera estamos pendientes de que se expida el POT y que se apliquen las normas sobre la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, alternativa prevista por la Ley, para compensar a los propietarios de estos inmuebles.
Escribe un propietario: «Mi pregunta surge en relación a un accidente que hubiere podido causarle la muerte a cualquier persona que hubiese estado sentada en la terraza de mi apartamento 101, en el momento en el que cayó una matera que estaba ubicada en el borde del muro de la terraza del Apartamento 601, que al caer quedó vuelta añicos y rompió el piso de la terraza por la fuerza del impacto.
«Quisiera preguntarle si está permitido colocar estas materas en los bordes de las terrazas con el riesgo de que suceda lo que pasó o si hay algún tipo de regulación al respecto».
Respuesta
El artículo 2355 del Código Civil Colombiano prevé que «el daño causado por una cosa que cae o se arroja de la parte superior de un edificio, es imputable a todas las personas que habitan la misma parte del edificio, y la indemnización se dividirá entre todas ellas, a menos que se pruebe que el hecho se debe a la culpa o mala intención de alguna persona exclusivamente, en cuyo caso será responsable esta sola».
Agrega que si hay alguna cosa de la parte de un edificio que amenace caída o daño, el dueño del edificio, o su arrendatario podrán ser obligados a removerla. De igual manera el Código Nacional de Policía y Convivencia Ciudadana regula los comportamientos que ponen en riesgo la vida y la seguridad de las personas y que, por tanto, son contrarios a la convivencia, así como las medidas correctivas que se aplicarán en estos casos.
Ante esta advertencia, considero que los propietarios de pisos superiores y los administradores, si omiten tomar las medidas internas y advertencias a estos, podrían responder por daños y perjuicios ocasionados a las personas y a las cosas, salvo que se demostrara su diligencia y se pudiera atribuir claramente el hecho a persona determinada.
Hay abundante jurisprudencia sobre casos similares, inclusive donde se han producido lesiones personales y muertes por estas imprevisiones. No solo son materas sino cualquier objeto que además de impactar visualmente, amenace la vida y la seguridad de las personas.
Por tanto, la administración debe ser informada del hecho y la persona que no previó los efectos que puede causar, podrá ser sancionada, previo agotamiento del procedimiento de solución del conflicto. Ello sin perjuicio de la posibilidad que tiene el administrador o cualquier propietario o residente de acudir a las autoridades policivas para que se impongan las medidas pertinentes y desde luego ante los jueces penales y civiles si es el caso.
Las responsabilidades por intervenciones en las zonas comunes
Consultas sobre conflictos por daños a bienes muebles y actuaciones en un condominio campestre.
De acuerdo con el artículo 50 de la Ley 675, los administradores responden por los perjuicios que las obras ocasionen a los propietarios o a terceros.
Pregunta una lectora desde un conjunto de casas:
«1. Desde el año pasado apareció en Cundinamarca un caracol negro que se come toda la vegetación y, según dicen, es venenoso. Está entrando a las unidades privadas.
«Los propietarios están protestando porque la administración no los fumiga, por su peligrosidad. Mi respuesta es que la administración erradica el bicho de los jardines que están en zonas comunes, mas no en las unidades privadas, por considerar que la misma está a cargo de cada propietario. No aceptan.
«2. En el exterior del condominio, en la vía pública, hay mucha vegetación y maleza que constituye riesgo de presencia de animales de todas las especies. Los propietarios exigen que la administración responda por la limpieza de estas zonas por el peligro que representa la presencia de animales”.
Respuesta:
Aunque inicialmente coincido con su posición en el sentido de que la administración solo se debe encargar de asumir la contratación de personas o firmas expertas para realizar el procedimiento de control y erradicación definitiva de estas especies, de las zonas de propiedad y uso comunal, considero que se debe investigar si la afectación de los jardines y demás zonas privadas está relacionada con la omisión de la administración o con el trabajo deficiente del contratista, pues en este caso la administración debe asumir a costa de todos los propietarios este valor y también adelantar la contratación y vigilancia de la erradicación, de acuerdo con las facultades otorgadas en el reglamento.
De tal manera que, a través del comité de convivencia, o por iniciativa del consejo de administración, se puede adelantar el procedimiento señalado en el reglamento y en la Ley para solucionar este conflicto.
Dependiendo del resultado de la investigación, se puede acordar también que los propietarios que por alguna causa hicieron esta labor de manera inadecuada, asuman un porcentaje del valor, pero sugiero después de consultar con personas expertas, que esta gestión se ejecute a través de la administración para garantizar un mejor resultado.
A pesar de esta respuesta basada en la información de la consulta, la entidad a la cual se debe informar la existencia de los caracoles nocivos es la Corporación Autónoma Regional (CAR) de Cundinamarca, la cual podrá orientarlos en cuanto a la prevención, control y manejo de estos moluscos.
En cuanto a la vegetación y maleza en zonas públicas circundantes que se mencionan, corresponde a la administración presentar un derecho de petición ante la alcaldía municipal, para que esta, a través de la dependencia competente, haga la limpieza respectiva.
Daño a bienes muebles
Sobre el mismo tema de daños en bienes privados por causa de los bienes comunes, se responde otra consulta:
“Una persona fue contratada para hacer el resane y pintura de la torre del conjunto; los obreros dejaron caer sobre mi vehículo cemento en el techo, los batientes y el guardabarros”.
Se presentó queja ante la administración, que no advirtió ni hizo la señalización para que se retiraran los vehículos oportunamente, y el consultante lleva varios meses tratando de que la administración del conjunto asuma el pago, pero ésta ha hecho caso omiso manifestando que la póliza de seguro del contratista no cubre estos daños.
Manifiesta que ha intentado iniciar un trámite de conciliación ante varias entidades públicas, sin ningún resultado, pues argumentan que no reciben la solicitud por motivos de la pandemia y por no tratarse de la violación de un derecho fundamental. Solicita orientación al respecto, pues le parece injusto y arbitrario que deba responder y asumir por los hechos u omisiones de la administración.
Respuesta:
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 50 de la ley 675 de 2001, el administrador responderá por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.
En el presente caso, y de acuerdo con los antecedentes expuestos, el daño fue ocasionado por negligencia u omisión de la administración y no puede ser indiferente a la hora de responder ante el propietario afectado. Este debe comenzar por dirigirse a través de un derecho de petición ante el mismo administrador y ante el consejo para que se inicie el procedimiento de solución de conflictos, buscando el pago del valor correspondiente. En todos estos casos es necesario investigar el cubrimiento de las pólizas por daños a terceros, que deben ser exigidas a los contratistas, la del administrador o las generales del conjunto.
Si estos riesgos no están amparados, de todas formas se deben asumir los costos bien por el mismo administrador o por la copropiedad, dependiendo de la averiguación de los hechos.
Por otra parte, no coincido con la respuesta de algunas entidades que adelantan conciliaciones, en cuanto a la imposibilidad de iniciar los trámites por causa de la pandemia o por no tratarse de la vulneración de derechos fundamentales; incluso en estas circunstancias, se están adelantando las solicitudes y audiencias de manera virtual.
El afectado puede instaurar las acciones del caso por desconocimiento o violación del derecho de petición, bien sea por la administración o por las entidades oficiales, acudiendo a la acción de tutela si es el caso. Ello sin perjuicio del derecho que tiene el afectado para instaurar las acciones judiciales pertinentes para que se determine la responsabilidad y se ordene la indemnización por daños y perjuicios.
